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新闻电报群(www.tel8.vip):二手房“带押过户”,是个啥?

admin2022-11-0217

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继调整二手房限售、优化“认房认贷”政策后,近期长三角多个城市又推出二手房“带押过户”政策,以简化交易流程进一步激活市场。


9月19日,建设银行无锡分行在一位业主未提前还贷的情况下将其名下房产完成交易过户,标志着无锡“带押过户”二手房交易业务正式落地。


在此之前,南京、苏州、福州、深圳、济南、昆明等多个城市已宣布尝试该政策。


多名业内人士向界面新闻表示,该政策可降低交易风险,促进交易流畅,减少市场供需之间的阻碍,是盘活二手房资源、加快二手房流通和交易,从而带动楼市活跃的重要创新政策。


“带押过户”,是指卖家存在抵押的房产若要上市交易,不用先还清原来的房贷就可完成过户、抵押、发放新的贷款。


该政策基于《民法典》的第406条规定,即抵押期间,抵押人可以转让抵押财产;若当事人另有约定的,按照其约定;抵押财产转让,抵押权不受影响。


在此之前,二手房交易流程普遍复杂且耗时较长,首先是卖方借款或买方垫资,还清银行贷款,然后解除抵押和办理交易过户,最后买方才重新设立抵押。


一位地产公司的法务人士向界面新闻表示,在还清既有房贷过程中,卖方往往需要花费时间筹集资金、到银行办理提前还款等,交易流程复杂,同时卖方在寻求社会“过桥资金”时也会增加风险。


但在实施二手房“带押过户”政策后,通过减轻“过桥资金”压力,降低了卖方交易成本和房源的入市门槛;买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。


“实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接”,上述地产法务人士分析,该政策的安全之处还在于有第三方公证机构的加持,可有效防范交易风险。


以深圳为例,除了资金监管的核心流程外,还引入公证处公正提取业务,公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制,减少了因一方违约而带来的风险。


无锡的“带押过户”则开创了政府监管和全程免费的先例。其业务流程是,在买卖双方签订资金监管相关协议后,买方的贷款资金足额存入监管账户,再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并,最后归还卖方贷款、卖方收到余款,注销抵押登记。


同策研究院资深分析师肖云祥分析,“带押过户”政策的创新之处主要在于实现了便捷、高效和安全的属性。


便捷是指买卖双方只需在一个窗口提交一次材料即可,相关交易和过户业务便可完成;高效则是指此类业务在新政实施下可压缩至3天完成;从安全角度来看,全程交易均是在资金监管协议下进行,双方交易皆能得到保障。


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最终落到市场,“带押过户”缩短传统二手房交易周期,加快存量房的市场流通。


对银行而言,从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看,同比少增超过2万亿元,楼市需求低迷。在此背景下,银行作为抵押权人配合执行,可盘活闲置资金,同时提振房地产市场需求,促进二手房市场活跃。


不过,上述地产法务人士也认为,表面看该政策确实是多项利好,但大部分“带押过户”业务是以同一银行续贷为主,因此买方受利率优惠差等因素而增加购房成本也有可能。


而且,如何运用委托公证、公证提存等其他公证职能,实现二手房交易中的矛盾纠纷提前预防,真正确保交易安全并实现交易成本降低等问题,依旧面临较多需解决的现实问题。


作为今年一项促进二手房交易的政策,“带押过户”已经在多个城市落地。据界面新闻统计,截至目前,已有至少10个城市推出该政策,各地操作模式不尽相同。


以一线城市深圳为例,9月1日,深圳坪山推出“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易模式,在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管。资金先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可以顺利拿到房产。


较早推出相关政策的济南,也在8月份表示推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式,调整公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供政策保障。


此外,银行直接将房款划转至卖方贷款还款账户,剩余款项再划转至卖方个人银行账户。通过“一次申请、一个窗口、一套材料”实现还款、放款、登记“日办结”。


南京已明确全面推行该模式。9月16日晚间,南京市不动产登记中心官方微信号发布消息称,南京不动产登记中心通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作,目前已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作,交易价值超5亿元。


9月17日,福州市不动产登记中心也宣布,已通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作,并于9月15日完成了首批政银合作“带押过户”项目。


无锡近日也宣布,无锡市区的二手房可以“带押过户”,无须提前还贷,无须垫付资金,可实现全程免费。


多地推行“带押过户”政策的背后,是二手房市场成交量和成交价格不及预期,仍延续着“以价换量”趋势。


单看8月,贝壳研究院数据显示,50城中超7成城市二手房成交量环比下降,杭州、南京等长三角城市以及成都、重庆等中西部重点城市成交量指数均下降。


价格方面,国家统计局数据显示,8月份,二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比7月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比7月扩大0.2个百分点。


当前,“带押过户”正被视为二手房交易市场的“活水”,为房地产市场注入新的活力。但最终效力几何,尚需时间来验证。


界面新闻 (ID:wowjiemian)

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